Per esperienza personale, posso dire che cercare di ragionare obiettivamente con il risparmiatore italiano a proposito di immobili è inutile e spesso controproducente.
Mi riferisco in particolare alla vera e propria malia che esercita l’immobile residenziale nei confronti del pubblico italico.
In passato (ne parlo qui) questo tipo di attrazione era perfino giustificato, ma oggi, nel mondo post-globalizzazione e post-Covid (ci auguriamo) rischia di trasformarsi in un vero e proprio boomerang.
Attenzione! Non sto affermando che l’investimento in immobili residenziali (case) sia il male assoluto. Sto solo dicendo che occorre valutarlo in tutti i suoi aspetti, positivi come negativi.
La casa è stata oggetto in Italia di una vera e propria “narrazione“, per riprendere un concetto sviluppato nell’ultimo, interessantissimo, libro dell’economista americano Robert J. Shiller (Economia e narrazioni, Franco Angeli, 2019).
Quella della supremazia dell’immobile su ogni altro investimento è, infatti, una “storia”, divenuta virale in Italia negli anni dell’iper-inflazione (’70-’80), che resiste fino ai giorni nostri.
La visione idilliaca secondo la quale “Il mattone non tradisce mai“, infatti, nonostante il susseguirsi di scontri con una brusca realtà contraria, resiste in larghe fasce della popolazione.
“Dal punto di vista economico queste tendenze avevano di fatto distrutto valore, molte seconde case comprate al prezzo di sacrifici si sono rivelate negli anni poco liquidabili. Non avevano mercato. La cosa bizzarra è che gli italiani quest’amara verità per molto tempo hanno fatto finta di non percepirla, hanno chiuso gli occhi per non vedere che i loro investimenti si erano drasticamente deprezzati. E, anche per i mutamenti di gusto dei figli globetrotter, quelle case hanno finito per non frequentarle nemmeno più pur pagandoci le tasse sopra (e in misura crescente). Sono diventate così dei piccoli monumenti al benessere raggiunto dal ceto medio italiano e poi derubricato.” scrive Dario Di Vico in un recente intervento sul Corriere della sera (LA RIVINCITA DELLE SECONDE CASE, PERCHÉ SONO TORNATE DI MODA, 20/11/2020)
Nel medesimo articolo, come in altre ricerche sullo stesso argomento, si registra peraltro l’ennesimo ritorno di fiamma dell’investimento sul mattone, dovuto in particolare alla rapida diffusione dello Smart Working, alla necessità di fuggire da assembramenti e caos delle città ed alla possibilità di usufruire del Superbonus 110% varato nel Decreto Rilancio l’estate scorsa, per ristrutturare immobili che spesso hanno ben più di 50 anni.
Anche sulla scorta di questo recentissimo trend di ritorno, vorrei buttare giù alcune riflessioni che possano aiutare chi è in possesso di seconde case e non sa cosa fare, ma anche chi sta valutando di acquistare un immobile in alternativa all’affitto.
- Acquisto con mutuo vs Affitto
Su Internet si trovano vaste e argomentate dissertazioni su questo argomento. In Italia, come è noto, oltre il 70% della popolazione vive in immobili di proprietà. Parlare dei vantaggi dell’affitto per una coppia giovane rischia spesso di suscitare l’indignazione (o peggio) dei genitori. Non ho intenzione di partecipare alla diatriba. Dico solo questo: la Flessibilità è diventato negli ultimi anni un valore importante nella ricerca di un lavoro e spesso lo è, più in generale, per la vita adulta di coloro che sono ora giovani.
Immaginate vostro figlio ad un colloquio di lavoro, magari per un posto per il quale è qualificato e per il quale ha studiato con passione:
Domanda: Lei sarebbe disposto a spostarsi in altre sedi lavorative, o all’estero?
Risposta: No, perché i genitori della mia compagna e i miei ci hanno convinto a stipulare un mutuo TRENTENNALE per acquistare una casa vicina al loro paesino….
2. La Demografia
La popolazione italiana sta diminuendo. Non si fanno più figli, ne ho parlato varie volte. Inoltre in Italia la consistenza del patrimonio immobiliare è già oggi sovrabbondante rispetto alle reali necessità. In forza della sua scarsa crescita economica inoltre l’Italia è un polo sempre meno attrattivo anche per gli immigrati.
Quindi per la semplice legge della domanda e dell’offerta, se la domanda potenziale di case è destinata a calare, il prezzo delle stesse non potrà fare grandi performances!
3. Le Tasse
Anche di questo abbiamo già parlato. In Italia, rispetto agli altri paesi OCSE, è molto alta la tassazione sul lavoro (che ahimè talvolta viene evasa) e meno incisiva la tassazione sul Patrimonio.
L’italico Stivale racchiude in sé un patrimonio di circa 5.700 Miliardi di € in immobili, suddiviso in circa 35 milioni di case. Di queste, circa 9 milioni NON sono abitazioni principali. 5,4 milioni sono vere e proprie seconde case a disposizione (non affittate ecc.), vuote, insomma. L’abusivismo edilizio è una pratica sempre più nel mirino delle autorità, grazie anche ai mezzi tecnologici a disposizione (satelliti, droni, ecc.). Quindi sempre di più lo Stato SA quanti immobili abbiamo, dove, e come li stiamo impiegando!
La caratteristica principale dell’Immobile è appunto quella di essere…immobile, quindi di non poter essere trasferito in un Paradiso Fiscale, qualora la tassazione su di esso dovesse aumentare.
Senza paventare l’arrivo di Patrimoniali, ad oggi francamente improbabili nelle forme viste in passato, basta considerare un paio di elementi per far venire i sudori freddi ai proprietari di immobili.
a) Tra le raccomandazioni forti che ripetutamente l’Unione Europea (attualmente nostro principale creditore attraverso la BCE, e che ci ha promesso ulteriori 209 miliardi di aiuti, molti dei quali a fondo perduto!) fa, inascoltata, all’Italia ci sono quelle di reintrodurre una forma di IMU sulla prima casa, ma soprattutto una congrua REVISIONE delle rendite catastali, per adeguarle ai valori di mercato. In moltissimi casi infatti le valutazioni catastali risalgono a molti decenni fa e la loro revisione comporterebbe aumenti di tasse importanti, ad esempio dell’IMU.
Questa raccomandazione viene, da alcuni anni, tradotta in norma ad ogni legge finanziaria, per poi essere cancellata, all’ultimo momento, da una “manina”, preoccupata evidentemente delle inevitabili ripercussioni elettorali negative.
Prima o poi (credo PRIMA), stanti le note difficoltà della nostra finanza pubblica, la “manina” che cancella l’attuazione dell’adeguamento delle rendite ogni autunno si asterrà dall’intervenire.
b) Per non parlare, ovviamente della revisione dell’Imposta di SUCCESSIONE e DONAZIONE, anch’essa oggetto di riflessioni e progetti di legge giacenti in Parlamento. Si auspica ad esempio da più parti un’abbassamento della franchigia da 1 milione a 500 mila euro per erede ed una maggiore progressività dell’imposizione in ragione del patrimonio ereditato.
Mi fermo qua, ma potrei continuare, parlando di oneri di manutenzione, spese condominiali, grane legali, ecc., ecc..
Nell’ottica di una corretta PIANIFICAZIONE FINANZIARIA, l’investimento immobiliare va considerato in una prospettiva globale, prima di tutto come bene strumentale (abitazione), poi come fonte di reddito, tenendo conto delle variabili che ho provato ad accennare.
Il rischio che si corre a non condurre correttamente questa valutazione, immobilizzando capitali di famiglia, risorse personali e perfino facendo debito, è altissimo.
Finalmente una corretta valutazione dell’investimento immobiliare!!! Sono pienamente d’accordo con quanto hai scritto. Aggiungo che spesso sottovalutiamo che l’investimento immobiliare è accompagnato da un “celato” costo di manutenzione stimato in circa un 2% annuo. In pratica per mantenere una casa a livelli accettabili e al passo con le normative dovremo prima o poi mettere mano agli impianti. Quindi se non abbiamo provveduto ogni anno (come giustamente avviene nella realtà) dopo 10/15 anni dovremo imbiancare, sistemare la facciata, gli infissi, cambiare caldaia, rivedere l’impiantistica ed ecco che il 2%annuo si presenta tutto insieme arricchito degli interessi del mutuo richiesto per effettuare i lavori. In sintesi l’investimento immobiliare deve essere considerato come un elemento di diversificazione del patrimonio. Avere gran parte del proprio patrimonio investito in immobili si è tradotto in un recente passato, con l’inasprimento delle imposte sulle seconde e terze case, in enormi problemi di liquidità personali con conseguenti svendite necessarie all’acquisizione di liquidità. Inoltre per quanto hai detto tu sul futuro dei figli, studi demografici hanno previsto uno spostamento crescente della popolazione verso le aree urbane per motivi lavorativi, tale fenomeno spopolerà le aree rurali. Intorno a noi questo spopolamento è già tangibile se pensiamo a molti paesini montani ormai disabitati.